양도소득세 자동계산하기 (국세청 간편모의계산)

양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다. 양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 됩니다.
양도차익 = 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 공제한 금액
양도소득= 양도차익에서 장기보유특별공제
과세표준= 양도소득 -기본공제(연 1회에 한하여 250만원)
산출세액= 과세표준에서 세율을 적용
(세율은 최저 6%에서 최고 75%까지 )

토지, 건물 및 부동산에 관한 권리의 양도소득에 대한 세율표

양도소득세의 과세대상

양도소득세가 과세되는 자산의 범위는 다음과 같습니다.

부동산	토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함)
부동산에 관한 권리	부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권
주식 등	상장법인의 주식 등으로서 대주주가 양도하는 주식 등과 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 주식 등, 비상장주식 등
	* 주식 등 : 주식 또는 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권
기타자산	사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권·회원권, 특정주식, 부동산과다보유법인 주식 등, 부동산과 함께 양도하는 이축권
파생상품	(국내) 모든 주가지수 관련 파생상품(’19.4.1.이후)
	* 코스피200선물·옵션(미니포함), 코스피200 주식워런트증권(ELW), 코스닥150 선물·옵션 등
	(국외) 장내 및 일부 장외상품 등
신탁 수익권	신탁의 이익을 받을 권리(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제 110조에 따른 수익증권 및 같은 법 제189조에 따른 투자신탁의 수익권 등 대통령령으로 정하는 수익권은 제외)의 양도로 발생하는 소득

양도소득세 과세대상이 되는 양도의 범위는 다음과 같습니다.

양도로 보는 경우	양도라 함은 자산의 소유권이전을 위한 등기 등록에 관계없이 매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 유상(대가성)으로 사실상 소유권 이전되는 경우를 말합니다.
	증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여에 있어서 수증자가 인수하는 채무상당액은 그 자산이 사실상 유상양도되는 결과와 같으므로 양도에 해당합니다.
양도로 보지 않는 경우	신탁해지를 원인으로 소유권 원상회복되는 경우, 공동소유 토지를 소유자별로 단순 분할 등기하는 경우, 도시개발법에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우 등을 말합니다
	또한, 배우자 또는 직계존비속간 매매로 양도한 경우에는 증여한 것으로 추정되어 양도소득세가 과세되지 않고 증여세가 과세됩니다.

양도소득세는 조세정책적 목적으로 비과세하거나 감면되는 경우가 있습니다.

비과세되는 경우	1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.
	양도 당시 실지거래가액이 9억원 초과하는 고가주택은 제외됩니다.
	’17.08.03. 이후 취득한 조정대상지역의 주택은 2년 거주요건 있음.
	주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대1주택의 범위로 보게 됩니다
감면되는 경우	장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면됩니다.

1. 필요경비 공제
1.필요경비 인정되는 항목
* 취득세·등록세
* 법무사 수수료 등 등기비용, 중개수수료
* 샷시의 설치, 발코니 확장공사 비용
* 상하수도 배관공사, 난방시설 설치 및 교체비
* 소유권확보를 위한 소송비용 및 화해비용
* 장기할부조건 연부이자
* 경매취득시 유치권 변제금액
* 경략대금에 불포함된 대항력이 있는 전세보증금
* 토지개량을 위한 장애물 철거비용, 불법건축물 철거비용
* 매입 채권 매각차손금액
* 세무대행 수수료(양도소득세 신고서 작성 등)
2. 필요경비로 불인정되는 항목
* 벽지·장판·도색 작업, 조명(샹들리에 등) 구입 비용
* 싱크대·주방기구 구입, 교체비용, 방수공사비
* 보일러 수리비, 외벽 옥상 도색작업비용
* (창)문유리 변기 타일 정화조·상하수도관 등 교체
* 조경 수목·가구·비품 구입대
* 건물의 재해복구비용 및 임차인 퇴거 보상비용
* 금융기관 대출금 지급이자 및 감정비용 · 해지비용
* 경매 취득시 세입자 명도비용
* 장기할부조건 연체이자 또는 경매 낙찰금 지연에 따른 이자
* 아파트 중도금 선납 시 할인비용
* 취득세의 납부지연 가산세 · 연체료
* 토지의 하자를 이유로 지급한 비용
* 경락대금에 불포함된 대항력 없는 전세보증금

3.장기보유특별공제
주택 보유기간이 3년 이상인 경우에 일정액을 공제하는 것이다. 이는 투기목적의 단기거래가 아닌 장기보유에 대하여 세부담을 덜어주기 위한 세제상의 장치이다.
보통 3년 이상 보유한 경우에 양도차익(양도금액에서 취득금액과 기타 필요경비을 공제한 금액) 6%부터 보유기간 1년당 2%씩 총 30%까지 공제를 한다. 최고 30%를 모두 공제받으려면 15년 이상을 보유해야 한다.
그러나 1세대1주택이면서 고가주택(양도가액 9억원 이상) 사유로 인하여 양도소득세 과세대상이 되는 경우에는 공제율이 일반적인 경우보다는 훨씬 높다.
보유기간 3년 이상인 경우에 보유기간과 거주기간에 대하여 12%부터 1년당 각 4%씩 총 40%까지 공제가 되는데, 보유기간과 거주기간이 모두 10년 이상인 경우 80%까지 공제를 한다.

장기보유특별공제율

3년 이상 보유를 하였더라도 다음의 경우에는 장기보유특별공제 적용되지 않는 경우
미등기전매, 조합원입주권, 국외자산, 조정대상지역 내의 다주택자인 경우, 고가의 1세대1주택에 대한 거주요건 2년 이상 미충족시 등이 있다.

보유기간이 2년 이상인 토지나 건물에 대해서는 일반적으로 누진방식(6%~45%)에 의한 기본세율을 적용한다. 그러나 2년 미만의 단기 보유인 경우에는 40%에서 70%가지 매우 높은 율의 단일 세율을 적용한다. 그러나 조정대상 지역의 다주택자에게는 주택이냐 3주택 이상이냐에 따라 기본세율에다 10%~30%P.를 가산하여 세금을 과세한다.

양도세 완화에 대해 6월10일 여당이 최근 내놓은 양도세제 개편안은 1주택자에게 적용하는 장기보유특별공제율을 양도차익 규모에 따라 차등하는 것이 핵심이다. 현재 주택을 10년 이상 보유하고 거주한 1주택자는 과세 대상 양도차익의 80%까지 공제받을 수 있다. 양도차익 규모에 따라 공제율이 달라지지 않는다.

양도세 장기보유특별공제율 개편안

6월10일 여당 개편안에 따르면 양도차익이 클수록 공제가 축소된다. 5억원을 넘으면 공제율이 70%로 줄어든다. 10억원 초과~20억원 이하 구간은 60%, 20억원 초과는 50%의 공제율을 적용받는 식이다.

4. 국세청 홈택스(손택스) 양도소득세 자동계산 모의계산 해보기(모바일 어플로 간편모의계산)

모바일 국세청 홈택스(손택스)어플 설치 - 상단 우측 신고 납부클릭 -양도소득세클릭 - 양도소득세 간편모의계산클릭-직접입력 후 세액을 산출

신고납부-양도소득세간편모의계산

양도세 간편모의계산 양도가약, 취득가액 등 입력

주택 보유 및 거주기간 입력

장기보유특별공제계산-보유주택수 입력-세액계산

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양도소득세 계산 국세청 홈택스 바로가기

https://www.hometax.go.kr/

국세청 홈택스

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양도소득세 부동산계산기

http://xn--989a00af8jnslv3dba.com/%EC%96%91%EB%8F%84%EC%84%B8

부동산계산기

5. 양도소득세의 신고납부

 

부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고·납부를 하여야합니다

예를들어, 2019년 1월 5일 잔금*을 지급받았다면 양도소득세 예정신고·납부기한은 2019년 4월 1일까지입니다. * 양도시기는 원칙이 대금청산일임(예외적으로 대금청산일 전 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 양도시기가 됨)

예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.03%(’19.2.12.이후 신고·부과하는 분부터는0.025%)의 납부지연가산세가 부과됩니다.

확정신고
당해연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를 하여야 합니다.

다만, 1건의 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우 확정신고를 하지 않아도 됩니다.

예정신고나 확정신고를 하지 않은 때는 정부에서 결정·고지하게 되며, 신고·납부를 하지 않은 경우 무신고가산세 20% (또는 40%), 납부지연가산세 1일 0.03%(’19.2.12.이후 신고·부과하는 분부터는 0.025%) 를 추가 부담하게 됩니다.

양도소득세 분할납부
납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월이내에 나누어 낼 수 있습니다.

구분	분할납부할 수 있는 세액
납부할 세액이 2천만원 이하일 경우	1천만원을 초과하는 금액
납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우	납부할 세액의 1/2 이하의 금액