1가구 1주택 양도소득세 비과세 요건 및 양도세 완화

1.1가구 1 주택 비과세 요건
양도일 현재 국내에 1 주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발 촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정 · 고시된 분당 · 일산 · 평촌 · 산본 · 중동 신도시 지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말하는 것.
위의 “2년 이상 거주기간” 이란 전 세대원이 거주하는 경우를 말하나 세대원의 일부(소유주 포함)가 근무 상 형편 등 부득이한 사유로 일시 퇴거하여 당해 주택에 거주하지 못한 경우에도 나머지 세대원이 거주한 경우에는 거주요건을 갖춘 것으로 본다.
기본적으로 1가구 1주택1 주택 비과세는 2년 보유 후 매도 시 매도하는 주택이 9억 원을 넘지 않으면 비과세를 해준다. 주택 취득 당시 조정대상지역의 주택의 경우에는 1가구 1 주택이라 하더라도 2년 보유하고 2년 거주를 충족해야 비과세를 받을 수 있다. (양도가액 9억 초과분에 대해서는 양도소득세 과세 대상이다.)
최근 6월7일 여당 지도부 관계자에 따르면 여당 부동산 특위는 1 주택자 양도세의 비과세 기준을 개편하여 앞으로 주택 거래 시가 기준 9억 원에서 12억 원으로 완화해주기로 했다. 1가구 1 주택자가 주택을 팔고 5억 원 이상의 양도차익을 거둘 경우 양도소득세 중과를 받게 될 전망이다. 여당 지도부가 1가구 1 주택 양도세 비과세 기준을 양도시점 기준 주택 시가 9억 원에서 12억 원으로 상향하는 대신, 장기보유 특별공제를 '양도차익'에 비례해 대폭 깎는 방안을 추진하기 때문이다. 주택 보유기간에 따라 매해 4%씩 추가로 깎아주던 양도세 감면 혜택이 양도차익 구간별로 1~3%로 줄어든다.
(출처 매일경제 윤지원 기자)
6월18일 여당, 종부세 상위 2% 부과·양도세 비과세 기준 ‘12억’ 상향 확정.
6월 18일 더불어민주당이 1 주택자의 종합부동산세 부과 기준을 ‘공시 가격 9억 원 초과’에서 ‘공시 가격 상위 2%’로 완화하고 양도소득세의 비과세 기준도 시가 9억 원에서 12억 원으로 완화하기로 했다.

1. 1세대 1주택 비과세 기준이 12억으로 상향.
따라서 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었더라도 양도하는 주택이 9억 원을 초과하면 양도차익 중 양도가 9억 원 이하 부분만 비과세가 적용되고, 9억 원 초과분에 대해서는 양도세가 과세가 된다.
특위 안에 따르면 1 주택자 종부세 부과 기준은 ‘공시 가격 9억 원’에서 ‘공시 가격 상위 2%’로 완화된다. 상위 2% 대상은 올해 기준으로 공시 가격 약 11억 원 이상이다. 양도세의 비과세 기준도 시가 9억 원에서 12억 원으로 완화된다.

2. 종부세 1세대 1주택자 부과 기준선 공시 가격 상위 2% 기준으로 정함.
종부세 부과기준을 공시가격 상위 2% 수준으로 정하면 1세대 1 주택자로서 공시 가격이 11억 원까지는 종부세가 과세되지 않을 수 있다. 이번 종부세 개편안은 올해분 종부세부터 적용할 예정이라고 한다.
그러나 전문가들은 우선 종부세 기준 완화는 부동산 시장에 미치는 영향이 그다지 크지 않을 것으로 대체로 전망했다. 실수요자(1 주택자)에 대한 과세 기준 변동인 만큼, 투자나 투기 수요에 영향은 적을 것이라는 의미다. 올해 전국 아파트 공시가 기준 '상위 2%'는 약 12억 원에 육박하는 수준으로, 9억~12억 원 구간의 26만 7,000호가 종부세 대상에서 제외될 전망 했다.

3. 장기보유 특별공제율 하향 조정.
양도차익에 대해서 주택에서 2년 이상 거주 후에 양도 시 보유기간별, 거주기간별 연간 4%(최대 40%) 장기보유 특별공제율이 적용된다.
현행 40%인 보유기간 공제율을 양도차익 5억 원 이하에서는 그대로 적용하되, 5억원 초과~10억 원 이하는 30%, 10억원 초과~20억 원 이하는 20%, 20억원 초과는 10%로 하향 조정한다.

4. 주택임대사업자에 대한 세제 혜택 재검토.
또한 특위 안에 따르면 주택임대사업자에 대한 세제 혜택 축소 방안도 임대사업자들의 반발로 원점에서 재검토하기로 했다. 의무 임대기간이 끝나면 세제 혜택을 추가 연장하지 않고 정상 과세하는 내용을 두고 임대사업자들이 거세게 반발하고 있기 때문이다. 고 수석대변인은 “생계형 임대사업자 문제 등이 현장에서 제기돼 현실에 맞게 조정한다는 취지”라며 “정부와 다시 논의해 대책을 보완하겠다”라고 말했다.
<출처 경향신문 박광연 기자>

부동산 세제 개편안
구 분	기존	개편안
종합부동산세 부과기준	9억 초과	상위2%	공시가격기준
종합부동산세 부과대상 가구수	52만5000가구	28만4100가구
1주택자 양도소득세 비과세	9억 까지	12억 까지	실거래가 기준
1주택자 양도소득세 장기보유특별공제	양도차익 무관	양도차익	보유	거주
	보유	5억 미만	40%	40%
	40%	10억 미만	30%	40%
	거주	20억 미만	20%	40%
	40%	20억 이상	10%	40%

<더불어민주당 부동산 세제 개편안>

2. 일시적 2 주택 비과세 요건
양도일 현재 2주택이지만 1세대 1주택 비과세 혜택을 주는 것을 일시적 2주택 비과세 특례라고 한다. 일시적으로 2 주택이 된 경우는 예외적으로 1주택자와 동일하게 종전주택(기존에 살던 주택) 양도 시 1세대 1주택 비과세를 적용해 준다. 비과세를 받기 위해서는 다음과 같은 요건을 충족해야 한다.
1. 종전주택 취득 후에 1년이 지난 후에 신규주택을 취득해야 한다.
2. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추어야 한다.
주택 보유기간과 양도가액에 대한 요건, 2017년 8월 13일후 조정지역내에서 주택을 취득한 경우에는 2년 보유기간과 2년 거주해야하는 거주기간 요건도 있기 때문에 잘 따져봐야 한다. 또한 주택의 양도가액은 9억원 이하여야 한다. 9억 원을 초과하는 양도차익에 대해서만 양도소득세가 과세되고, 보유기간과 거주기간에 따라 연 4%씩 최대 양도차익의 80%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있다.
3. 조정대상지역과 신규주택 취득일에 따라 종전주택 처분기한이 달라지므로 조정대상지역에 해당되는지 따져봐야 한다.
기본적으로 신규주택(새로 취득한 주택)을 취득하고 3년 이내에 종전주택을 양도하면 일시적 2주택 비과세 규정을 적용받는다.
기획재정부와 국세청에 따라 일시적 2 주택 비과세 특례 유권해석 결정에 따라서 종전주택 취득일을 기준을 적용하기로 하였다. (종전주택을 분양권만 보유한 상태에서 신규주택(분양권 포함)을 계약한 경우) 종전주택과 신규주택(분양권 포함) 어느 하나라도 신규주택 계약일 또는 취득일에 비조정지역에 해당될 경우 처분기한을 3년으로 하기로 정했다.
신규주택 취득일 시점에 따라 종전주택 처분기한을 달리 정했다.
신규주택 취득일이 2018년 9월 13 이전이면 3년이내에 종전주택을 처분해야한다.
2018년 9월 14~2019년 12월 16일이면 2년이내에 주택을 처분해야한다.
2019년 12월 17일 이후면 1년이내에 종전주택을 처분해야하고 이 기한내에 신규주택으로 이사까지 완료 하는 요건(전입완료)으로 명시하였다.
주택이 취득 시점에 조정대상지역인지 여부에 따라 비과세를 적용받을 수 있는 기간이 달라지므로 반드시 조정지역 여부를 확인해야 한다.

일시적2주택 비과세 적용 조건

3. 다주택자 양도소득세 중과세율 적용
다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도할 경우 보유기간에 따라 공제해주는 장기보유 특별공제를 적용받지 못할 뿐만 아니라, 양도소득세율 또한 중과세율을 적용받게 된다. 양도세 중과세율은 양도 시점에 양도하는 주택이 조정대상지역인지 여부에 따라 세율이 달라진다.
조정지역과 비조정지역에 주택이 있다면 먼저 비조정지역의 주택 양도를 통해 절세할 수 있는 방법을 찾아보는 것이 좋다.

다주택자 양도세율 중과 범위 및 요건